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    今日熱搜:貪婪的濱江集團表面風光之下卻暗藏危機2022-08-08 15:27:42 | 編輯:admin | 來源:中訪網


    (資料圖片)

    股神巴菲特在他投資生涯里面,有很多經典句子。最著名的就是這句:“在別人貪婪的時候,要學會恐懼;在別人恐懼的時候,要學會貪婪?!逼惨挥绲臑I江集團似乎正在用行動踐行這句話。在房企激進狂飆的2016年至2020年,濱江退守浙江,不做高周轉。在地產界烏云密布的最近兩年,濱江卻一改往日保守面貌,一舉成為拿地黑馬。另一方面,濱江集團的股價也伴隨著經營的向好走出獨立行情,自2022年1月4日至2022年8月5日,其股價從每股4.4元漲至8.88元,幾近翻倍,期間還一度觸及10.09元/股的高點。

    然而,在大多數房企高喊“活下去”的當下,濱江集團表面風光之下同樣暗藏危機。

    據中指研究院報告顯示,2022年1-6月,TOP100企業拿地總額6594.7億元,拿地規模同比下降60.0%??蔀I江不走尋常路,上半年拿地一共467億元,同比增長了38%,其中杭州拿地23宗,拿地金額約409.35億,占其拿地總金額的87.7%。

    雖說拿的地多,但濱江的持股比例并不大。在近期的投資者關系活動中,濱江集團表示,2022年土地儲備額度方面,公司將在權益拿地金額占現金回款金額比例為 0.6 的基礎上保持平衡。據悉,濱江集團今年在杭州首輪供地中拿下的11宗地塊,大部分是合作拿地或后續引入合作開發伙伴,其持股比例均在10%-40%之間。

    此外,今年上半年除一塊地位于寧波,濱江拿的其他地塊均在杭州。深耕杭州一方面保證了集團的經營業績,一方面卻也體現出濱江對外擴張的不易。2017年的深圳龍華舊改項目由于政策突變而擱置,導致計提7.24億元壞賬。2021年,與越秀地產的開展合作,本計劃在年內落地3個項目,但截至年底僅落地1個項目。除此之外,濱江集團在杭州以外的項目難以體現經營優勢,2021年其上海地區的毛利率僅為11.91%,遠低于公司平均水平。

    在銷售方面,據中指研究院統計,今年上半年濱江集團權益銷售回款322億元,回款額比去年同期上漲6%,但是其全口徑銷售額683.9億元,同比下滑22.2%,按1500億元目標只完成了45.6%;和去年相比,完成率下滑13個百分點。

    此外,專注于改善型樓盤的濱江集團也受到了來自于限價方面的壓力。由于限價樓盤陸續進入結算期,今年一季度濱江營收和盈利雙雙下滑。今年一季度財報顯示,濱江集團實現營業收入62億元,同比下降16.8%;歸母凈利潤2.3億元,同比下降42.7%;歸母凈利率為3.7%,較上年同期下降5.0個百分點;整體毛利率為16.3%,較上年同期下降4.5個百分點。從土拍情況來看,這種低毛利的趨勢將會延續下去。以6月30日濱江拍得的錢江新城二期兩宗姊妹地塊為例,兩宗地塊限價分別為51000元/㎡和53000元/㎡,而樓面價分別高達35077元/㎡和37590元/㎡。據濱江集團投資部測算,杭州第一批地公司獲得項目預計平均凈利潤率8%左右,第二批地預計凈利潤水平較第一批地略有提高。

    在負債方面,截至今年3月底,濱江集團擁有貨幣資金168.5億元,比去年底減少43億元,短期借款1.16億元,一年內到期有息負債122.9億元,比去年底增加23.8億元,負債合計1843億,比去年底增加100億元。此外,濱江集團的少數股東權益占比也從去年底的44.96%升至今年一季度的48.6%,有“明股實債”之嫌。(來源|商業華觀)

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